沈阳婚姻家庭纠纷律师
白洪连律师，沈阳婚姻家庭纠纷律师，现执业于辽宁百联律师事务所，具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用，勤勉敬业，以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责，精益求精，业务功底扎实，语言表达流畅、思维敏捷，具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争，愿尽自己的所能，为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果，但敢承诺办案尽心竭力!
1、有哪些情形的房地产不得转让
下列房地产，不得转让：
以出让方式取得土地使用权的，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的条件的;
司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
依法收回土地使用权的;
共有房地产，未经其他共有权人书面同意的;
权属有争议的;
未依法登记领取权属证书的房屋。
法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
2、房地产转让时，应采用什么方式签订合同哪些权利和义务随之转移
房地产转让时，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
3、房地产转让合同应包括哪些内容
房地产转让合同是明确当事人权利义务的主要文件，关系双方当事人的重大权益，因此当事人必须认真对待。针对我国房地产转让合同存在的问题，《城市房地产转让管理规定》明确了房地产转让合同应当载明的主要条款和内容：
双方当事人的姓名或者名称、住所;
房地产权属证书名称和编号;
房地产座落位置、面积、四至界限;
土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限;
房地产的用途或使用性质;
成交价格及支付方式;
房地产交付使用的时间;
违约;
双方约定的其他事项。
简单来说，房屋互换就是房屋的所有人在自愿的基础上，交换住房的行为。房屋互换需要遵守法律的相关规定，并且协商一致签订房屋交换协议，这样可以尽量避免由于房屋互换产生的相关纠纷，接下来跟着一起来了解一下吧。
一、房屋互换是什么意思
房产互换是房屋所有人或使用人之间，在相互自愿的基础上，采用等价或不等价加补偿的方式相互交换住房的行为。它一般分为所有权互换和使用权互换两种形式。
房屋交换合同，是指房屋所有人或使用人互相交换房屋所有权或使用权的合同。房屋所有权的交换，有的是属实物交换，有的是按价值交换。按价值交换的应评估作价，两房屋价值不相等时，低值房房主应补偿高值房房主差额价款，有些地方也称此为;差价换房;。房屋使用权交换，可能是自己所有的房屋交换使用，也可能是承租房交换。承租房交换的，应得到出租人的同意，否则不得交换。
人们将位于不同区域的房屋进行交换，公证处对交换双方所签订的房屋交换合同进行公证的活动即为房屋交换合同公证。 申办房屋交换合同公证，交换双方需同时向公证处提出申请，并向公证处提交下列证明和材料：
交换双方的身份证明；
交换房屋的产权证明；
双方签订的房屋交换合同。
一般来说，房屋交换合同主要包括以下内容：
所交换房屋的有关情况；
由于双方所交换房屋的差异而商定的价金补偿数额、支付方法及时间；
对交换房屋的要求；
交换的时间；
其他。
二、房屋交换协议书是否合法
房屋交换协议书是否合法，主要看房屋交换协议书是否符合法律规定的合同生效的要件。合同生效的要件有如下几点：
１、实质要件
行为人在缔约时具有相应的民事行为能力
民事行为能力是指民事主体以自己的行为设定民事权利或者义务的能力。合同作为民事法律行为，只有具备相应民事行为能力的人才有资格订立；不具有相应的民事行为能力的人所订立的合同为效力待定的合同。但不具有相应民事行为能力的人可以通过其法定代理人订立合同。行为人具有相应的民事行为能力是指订立合同的行为人具有订立合同时相应的意思表示能力，而非指合同的当事人具有相应的民事行为能力。
意思表示真实
意思表示真实是指表意人即意思表示的行为人的表示行为应当真实反映其内心的效果意思，即当事人的内在意志和外在意思一致即为真实。
不违反法律或社会公共利益
此要件是针对合同的目的和合同的内容而言的。合同的目的是当事人缔结合同所欲达到的一种效果。合同的内容是指合同中规定的权利和义务所指向的对象。纵使合同的生效的其他要件都具备，但因合同的目的或内容违反了法律或社会公共利益，也会使合同归于无效。虽然我国的合同法奉行合同自由原则，即当事人可自由协商确定合同的内容，但是当事人的自由不能超出法律的限制。
２、形式要件
合同生效是包括两种情况：一是依法成立的合同，自成立时生效。这是合同生效时间的一般规定，即如果没有法律、行政法规的特别规定和当事人的约定，合同成立的时间就是合同生效的时间。二是法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，。自批准、登记时生效。三是双方当事人在合同中约定合同生效时间的，以约定为准。
３、合同生效的时间
依法成立的合同，自成立时生效，这是合同生效时间的一般规定，即如果没有法律的特别规定和当事人的约定，合同成立的时间就是合同生效的时间。
双方当事人在合同中约定合同生效时间的，以约定为准。
法律规定应当办理批准、登记等手续生效的自批准、登记时生效。
上述文章为您详细介绍了房屋互换的相关内容，房屋互换，需要签订房屋互换合同，并且可以向公证处申办房屋交换合同公证，房屋互换协议签订，一定要具备合同的生效要件，才成立有效，希望上述内容对您有所帮助。
